Les copropriétés en France : une gestion en quête de réinvention

Publié le 20 Février 2025

La copropriété, qui concerne près de 11 millions de logements en France, se trouve aujourd’hui à la croisée des chemins. Malgré un cadre juridique posé il y a 60 ans par la loi du 10 juillet 1965, les défis s’accumulent : immeubles vieillissants, gestion chaotique et rénovation énergétique complexe. Le vieillissement du parc immobilier français est une réalité alarmante : 60 % des bâtiments ont été construits avant 1974. Or, les travaux de rénovation, pourtant essentiels, peinent à être votés en assemblée générale. Les copropriétaires, souvent déjà fragilisés par des charges en constante augmentation, hésitent à engager des dépenses importantes. Résultat : de nombreux immeubles se dégradent et deviennent des passoires énergétiques.

Une gouvernance complexe et peu engageante

Prendre des décisions en copropriété s’apparente parfois à un parcours du combattant. Assemblées générales peu suivies, décisions reportées et méconnaissance du fonctionnement freinent les projets. En effet, seuls 50 % des copropriétaires assistent aux réunions, et beaucoup ignorent les règles qui encadrent la vie collective. Cette inertie complique la mise en place de travaux d’entretien et de rénovation. Les impayés de charges sont un autre symptôme de ce mal profond. Selon l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), 15 % des copropriétés sont en difficulté avérée, et certaines affichent des taux d’impayés supérieurs à 30 %. Cette situation bloque les projets nécessaires et aggrave la dégradation des bâtiments. Pourtant, le fonds travaux instauré en 2017, prévoyant une réserve de 5 % du budget annuel, semble insuffisant pour préparer l’avenir. La loi Climat et résilience impose une amélioration de la performance énergétique des logements. D’ici 2034, tous devront atteindre au moins la classe D. Mais les copropriétés font face à des obstacles majeurs : coûts élevés, pénurie de matériaux et de professionnels qualifiés. Dans les faits, de nombreux immeubles risquent de rester à la traîne.

Vers un nouveau modèle de copropriété ?

Pour sortir de cette impasse, une réforme en profondeur semble inévitable. Une meilleure information des copropriétaires, un suivi rigoureux des charges et un renforcement du rôle des syndics pourraient redynamiser la gestion collective. Le défi est de taille, mais nécessaire pour assurer un avenir durable à ce mode d’habitat. La copropriété en France est donc à un tournant. Entre impératifs écologiques et contraintes financières, elle doit évoluer pour rester viable. Une transformation inévitable, mais qui demandera volonté, coopération et anticipation de la part de tous les acteurs concernés.